签订商品房买卖合同前应注意哪些问题？

 或出于结婚目的，或出于改善住房条件的目的，或出于投资目的，购房成了现下国人的一个刚性需求，这促使房价一路走高，造成房地产市场的一片红火。透过红火的表象，你会发现，在商品房的买卖过程中存在大量风险，怎样才能买一套质量合格、产权明晰的房子呢？这需要我们在选房时、签订商品房买卖合同过程中、验房收房办证时，时刻都要提高风险意识，谨慎理智判断。

        在选购商品房时，也就是在购房的准备阶段，你需要注意什么问题呢？

        一、正确选择开发商。一看，开发商有无合法手续。具体来说，就是要看开发商是否有“五证”和“两书”，“五证”即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》；“两书”即：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二看，开发商的资质等级。开发商是以房地产开发经营为主的专营企业，还是只具有对某一特定项目的开发资格项目型公司，但不管是哪种公司都应有《资质证书》。要看《资质证书》的等级和合法性、时效性。三看，开发商的实力和信誉。可以从开发商的市场占有率、银行贷款发放情况、以往开发楼盘的情况、业主的评价等方面考察。

        二、实地考察。综合考察商品房的地理位置、小区环境、市政配套、周边环镜、交通状况等。

        三、审查该房是否存在抵押、查封或禁止转让等情形，是否属于小产权房、违章建筑。

        四、了解办理按揭贷款的条件及程序，结合自己的经济状况确定贷款的期限及数额。

        五、审慎签订房屋认购书，慎交认购金。签订房屋认购书不是商品房买卖的必经程序，若购房者认准了商品房，可直接与开发商签订商品房买卖合同。在签订认购协议书的时候，一定要认真识别“定金”和“订金”。定金是一个专门的法律概念，其目的主要在于对合同的成立、履行起担保作用，并有特定的定金规则，即“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”而订金不具备定金性质，一般情况下，订金视作预付款。出现违约事项时，也不能适用定金规则进行处理，一般只能按照预付款的规则进行处理，即接收预付款的一方不履行合同时，应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。

王玉琴律师，毕业于山东大学法学院，山东垠鹏律师事务所律师，欢迎大家来咨询、交流。

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